陈庆东的话真的是越来越能说到商爱国的心坎里了,如果说商爱国刚才还只是把心里的天枰倾向了陈庆东,在又跟陈庆东聊了这些之后,商爱国算是彻底的认定了让陈庆东来出任市长助理一事。
不过,商爱国没有对陈庆东表示出来这一点,而是继续很有兴趣的跟陈庆东聊了起来。
“你认为以咱们市的条件,进行城市经营的落脚点应该放在哪里?咱们该采用什么样的经营模式?”商爱国问道。
“我认为以咱们市的条件,这个落脚点应该放在土地面。自从国家把房地产树立为支柱产业之后,房地产业已经进入了一个快速发展的通道,学术界和各大专业机构都有很多人预测,房地产业至少还会有十年的黄金时期!而在这黄金十几年,房屋和土地的价格都将会大幅提高!根据这个预测,在未来的十年内,土地仍然是财政收入的主要来源。所以,咱们市在建设龙湾新城的时候,可以采用建立土地储备心,盘活存量资产的经营模式。”陈庆东说道。
“我记得的当初在柳林县开发区工作的时候,在土地面做了不少章,是吧?”商爱国笑着问道。
“呵呵,其实我当时也没有做多少工作,主要是做了一点,是成立了一个土地储备心,由土地储备心先投入一部分资金,把土地拿到手里,进行拆迁、平整、通路、通水、通电等一些列工作,把生地做成了熟地,然后再卖给开发商,以此来提高土地价格,增加财政收入。”陈庆东说道。
商爱国点点头,说道:“你这一点做的很好啊!通过这一点,也能说明你非常具有前瞻性!我认为,咱们市在开发龙湾新城的过程,也完全可以采用这一个做法。”
陈庆东大胆的说道:“商市长,我有个冒昧的想法,不知道该不该说。”
商爱国抬了一下手,道:“但说无妨,不要有什么顾虑!”
陈庆东便说道:“当时我在南武县开发区开展这方面工作的时候,进行的不彻底,导致我们开发区政府手里囤积的土地有限,所以土地价格也不能由我们来控制。在这次开发龙湾新城的过程,我觉得政府的步子可以迈的再大一点,市政府可以投入一笔资金,对新城区的所有土地实行统一收购、统一规划使用功能、统一招投标与拍卖,由市政府完全垄断一级土地市场!”
商爱国的眼睛不由得又亮了一下,道:“由市政府完全垄断一级土地市场?”
商爱国不由得感叹,这个陈庆东的思想开放程度跟自己相,真是有过之而无不及啊!
陈庆东坚定的说道:“对!由市政府完全垄断一级土地市场!这样做的好处是显而易见的!第一,市政府完全掌握了土地之后,可以把地价的主动权掌握在自己手里,实现以地生财的最大化!第二,这样为实现城市规划确定的用地功能提供了保证。咱们既然要建设一个面向未来的新城区,那一定要做好科学的规划,而政府手里掌握了土地,也有了按规划配置土地的实权,可以根据旧城改造、生产、生活用地的各种需求,做到对城市用地的规划、开发、建设、配套、经营、销售的六统一,从而使城市土地的管理由无序转化为有序经营,促进了城市土地资源的优化配置,也为这个科学规划的顺利实行打下了基础!第三,通过垄断土地的一级市场,可以控制城市土地周转的总量,并提供每年可出售的各类土地的数量,根据供需的均衡制定合理的土地价格,可以防止城市土地价格偏低或过高而造成的后遗症,同时,因城市资产升值而产生的级差地租,也可以及时收回。”
商爱国满含欣赏之情的说道:“你的这个想法非常好啊!我觉得其实咱们把步子还可以迈的再大一点!为什么只是在新城区这么搞呢?这么好的建议完全可以推广到咱们整个市区嘛!市里由国土局成立一个土地储备心,投入资金,开始收购土地,等政府把土地全都收到手里来之后,不是有了更大的主动权?”
陈庆东颇为惊讶的说道:“把全市的土地都储备起来?商市长,这可需要一大笔的资金啊!”
商爱国微笑道:“需要一大笔资金怎么了?咱们市财政目前来看还是较宽裕的,而且全市这么多土地,也不可能一次性都进行全部开发啊,政府在储地、卖地的过程,财政收入会越来越高的!”
陈庆东道:“您说的是!”
商爱国又问道:“除了土地之外,还应该怎么盘活存量资产?”
陈庆东道:“首先,我认为一个城市的存量资产应该分为两个方面,一个方面是有形的资产,另一个方面是无形的资产。有形的资产很好理解,如土地、公路、桥梁、公交公司、自来水厂,甚至污水处理厂、垃圾处理厂等等,而无形的资产也有很多,如户内外广告牌、公交车站的冠名权等等,这些都是可以盘活的!只要有效利用,都可以为政府增加收入!”
商爱国道:“公交公司、自来水厂,这可都是关系到民生的重要项目,如果交给了民间资本,恐怕会出乱子啊!”
陈庆东道:“商市长,您肯定也知道,政府出售公交公司、自来水厂的事已经在很多地方发生过了,这些地方的公交公司、自来水厂卖出去之后,有的起到了很好的效果,也有的出现了问题。我们如果想做这件事,可以专门针对这些情况做好调研,拿出来一个万无一失的方案。如果您觉得这些